О ценообразовании в строительном бизнесе

Жизнь в столице всегда была недешева, а сегодня Москва как будто задалась целью бить мировые рекорды стоимости товаров, услуг, в том числе и жилищных. «Среднестатистическая» квартира в сегменте «элит» стоит не менее двух миллионов долларов, а есть экземпляры и в десятки миллионов долларов.

Все бы ничего, это, в принципе, не наши проблемы. Но ведь и вполне стандартная «двушка» на московских улочках выливается в 140 тысяч рубликов за квадратный метр. Многие ли представители мидл-класса могут себе позволить такую роскошь? Ответ до обидного очевиден.

Михаил Анатольевич Черкасов давно занимается строительством, знает эту ситуацию изнутри. И прекрасно видит лукавство своих коллег, уверяющих, что строить дешевле 50 тысяч за квадратный метр нереально, убыточно. И эти стенания уже стали общим местом в постоянных «отмазках»и производителей, и чиновников, когда речь заходит об оптимизации этой сферы экономики.

Почему-то у компании «Развитие», возглавляемой Черкасовым Михаилом Анатольевичем, получается сократить стоимость того же квадрата до 30 тысяч рублей. И нельзя сказать, что они при этом «расшибаются в лепешку» или напрочь забывают о собственных интересах. 

Нет, это вполне вменяемые предприниматели, не работающие в убыток себе. Прибыль у компании есть, и они реализуют свои планы по модернизации производства, обновлению парка техники, повышению квалификации персонала. Что, в свою очередь, помогает не только оставаться на плаву, но и расти.

Участие в госзаказе еще подстегивает к поиску внутренних резервов. Аукционы могут выиграть в данном случае лишь те, кто способен свести затратную часть процесса к минимуму. И компания Михаила Черкасова — в числе таковых.

Конечно, проще вновь кивать на объективные трудности или объяснять полет цен коррупционными схемами. И то, и другое, — реальность, кто бы спорил. Но и здесь, как везде, работают простые правила. Первое: как чисто бывает там, где не мусорят, точно так же не берут взяток там, где их не дают. Второе: кто не хочет работать, ищет причины, кто хочет: находит способы. В принципе, больше нечего добавить.

Госзаказ: не панацея, но путь к оздоровлению страны

Военные оберегают покой остальных граждан, не имея своего угла, мотаясь по стране, мыкаясь по съемным углам. И даже выходя в отставку, вынуждены годами бороться за право иметь нормальную крышу над головой. Десятки тысяч подобных исков рассматривают суды в последние годы,  но снять вопрос с повестки дня помогла лишь жесткая государственная воля.

Не сказать, что тема вообще закрыта, но острота снята, безусловно. Выделенных федеральной казной в нынешнем году 88 миллиардов рублей недостаточно для того, чтобы дойти до каждого нуждающегося офицера и младшего командира.

Но, не сомневается эксперт в строительном деле Михаил Анатольевич Черкасов, мы еще в начале пути к истинно социальному государству. Программа наделения жилплощадью наших ветеранов практически завершена, лишь отдельные участники Великой Отечественной войны еще добиваются удовлетворения своих законных прав.

Но есть и другие категории населения, которые нуждаются в защите государственных структур и поддержке бизнеса. Черкасов Михаил Анатольевич —  успешный девелопер, имеющий опыт участия в таких проектах формата госзаказа, не без оснований считает это направление весьма перспективным для строителей.

Это массовое домостроение, малобюджетные квартиры для среднего класса, особенно вне мегаполисов, относительно столичного региона — ближнее Подмосковье. Наметились явные центробежные тенденции, говорит Михаил Черкасов — глава УК «Развитие». Молодые семьи переезжают за город, в экологически благоприятные места, где жилье стоит намного дешевле.

Вместе с тем, условия загородного житья-бытья мало чем отличаются от жизни в больших агломератах. И даже превосходят столичные, учитывая тесноту и загазованность московских кварталов. Вот здесь-то, ближе к природе, к чистой воде и воздуху, и стоит строить больше. Жилье эконом-класса — самое востребованное на сегодня, и число потенциальных клиентов растет. Стройиндустрии пора повернуться лицом к этому потребителю, ибо за этим сектором — будущее.

Что нам стоит «квадрат» построить?

Вопрос о ценообразовании на рынке недвижимости актуален для большинства социальных слоев. Как по ту, так и по другую сторону «прилавка». После ступора кризисного периода цены полезли вверх, и не только у нас, надо признать.

Пример: в Канаде на начало этого года рост цен на жилье составил порядка 9 %. В Гонконге: на 7 % по состоянию на февраль 2011-го, а в прошлом году эта цифра составляла 20 %. Помогает разогреть рынок дешевеющая ипотечная система.

Нечто подобное видим и у нас. Михаил Анатольевич Черкасов, опытный и успешный представитель строительной отрасли, отмечает, что  возможности ипотеки в стране пока реализуются не в полной мере. Конечно, для покупки квартиры в Москве той суммы кредита, что предусмотрена сегодня, явно недостаточно. Зато ее хватит на приличное жилье в Подмосковье.

И это уже поняли не только строители, такие как Черкасов Михаил Анатольевич с коллегами, но и сами будущие новоселы. Квартира в ближнем Подмосковье на миллион рублей дешевле точно такой же московской. И это стало причиной возросшего интереса к подобным предложениям молодых семей. Они все чаще уезжают за пределы МКАД, где есть и дешевое жилье, и хорошие транспортные развязки, и развитая система «социалки».

Работает фирма Михаила Черкасова и по программе обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас. Около 88 миллиардов рублей выделил федеральный бюджет на эти цели в текущем, 2011-м году. И будет находить средства для социальных проектов в дальнейшем.

Согласитесь, прекрасные возможности для строителей. Госзаказ не даст больших доходов, но это стабильность, шанс проявить себя и реально сделать благой взнос в решение назревших проблем общества. И при этом себя не забыть: компания Черкасова Михаила прибыль получить успевает, даже при себестоимости квадратного метра в 30 тыс.  руб.

Потребитель сегодня «привередлив»: хочет иметь достойную комплексную среду обитания. И в этом он прав, жилые кварталы должны быть обустроены современной социальной инфраструктурой. Кто готов «ужимать» собственные аппетиты и искать резервы, дабы жилье для массового потребителя получилось недорогим и комфортным, тот останется на рынке. Другие с дистанции неизбежно сойдут. 

Саморегулирование — инструмент обновления отношений

Почти десяток лет в стране функционируют саморегулируемые организации. В 2007-м удалось провести доработку Закона «О саморегулируемых организациях». Как с высоты этого закона видится роль СРО в разных отраслях экономики страны? Целью разработчики правового документа поставили уменьшение госрасходов за счет снятия с федеральной и других ветвей власти ряда функций по контролю за бизнесом.

Основные функции перекладываются ныне на СРО, и это должно стать воплощением идеи некоммерческого партнерства бизнеса и государства, а также внутри самого сообщества. Государству остается лишь надзирать за итогами, которые даст работа СРО. 

Глава УК «Развитие» Михаил Анатольевич Черкасов надеется, что это новшество способно внести свежую струю в несколько застоявшуюся атмосферу стройиндустрии.

Идея не нова, обкатана в разных вариантах давно. Вспомнить хотя бы средневековую цеховую культуру или менталитет советского времени, когда в решении многих дел участвовали общественные объединения: народный контроль, товарищеский суд, профсоюзы и ряд других «ячеек общества».

Эксперт по недвижимости Черкасов Михаил Анатольевич не страдает иллюзиями, недочеты и проблемы нового движения видит. Как и его потенциал, и первые скромные успехи. Из последних стоит назвать снижение травматизма и числа смертельных случаев при строительных работах. Расширение числа предприятий, из категории малых и средних, которым разрешено отныне участвовать в возведении объектов, считающихся особо опасными. В стадии обсуждения вопрос о сумме вступительного взноса (сегодня он слишком велик для малого бизнеса) и условиях выхода из СРО, при которых возможным станет забрать этот взнос с собой.

Михаил Черкасов назовет и другие нюансы, которые можно и нужно урегулировать. Главное: есть воля для их «доведения до ума». С января прошлого года участие в СРО стало обязательным для строительных компаний. И уже есть прецеденты работы третейского суда, где разбирались взаимные претензии ряда предприятий. Это только начало подобной практики, с опытом можно будут вносить новые поправки и в правовые документы, и в методики их применения в реальности.

Затрудняет их функционирование в данной отрасли и слишком большой разброс в специализации членов СРО, при котором сложно выстроить общие критерии, требования. Но и это положение может быть подрегулировано, как и другие, с тем, чтобы саморегулирование стало реальным механизмом оптимизации строительного сегмента. 

Кризис позади, что дальше?

Нельзя не заметить: цены на рынке жилья обретают явную «ориентацию» на повышение. Если в провинции оно держится «в рамках» по понятным причинам: на дорогое попросту нет достойных клиентов, то на московской элите строители и риелторы продолжают беззастенчиво наживаться. Диапазон от 135 000 руб. за кв. м. до 148 800 руб. за кв. м. стал для столицы «нормальным». Многие «акулы» бизнеса уверяют, что меньше действительно нельзя. И доверительно сообщают главный секрет: слишком большая коррупционная составляющая в этом сегменте рынка.

Михаил Анатольевич Черкасов — глава успешной строительной фирмы, в этой круговой поруке участвовать не хочет. Хочет и может строить: надежно, добротно и при этом недорого. Для тех, кто считает эти цифры фантастичными, не скрывает реальной стоимости «своего» квадратного метра: 30 тысяч рублей за стандартный «квадрат» эконом-класса.

Для сомневающихся Черкасов Михаил Анатольевич готов провести мастер-класс по экономной экономике. Оказывается, особых-то секретов и нет, все как в классических учебниках: техпереворужение, использование технологических новаций, внимание к подготовке и переобучению кадров, достойная заработная плата коллектива.

Где тут фокус? Все понятно и просто. А фишка в том, Михаил Черкасов это давно усвоил, что эти элементы грамотного ведения дел работают, дают результат, лишь используемые в  комплексе. Они требуют определенных инвестиций, и даже немалых. Но зато эти вложенные средства, при должном контроле и честном сотрудничестве всех соратников, вскоре оборачиваются и прямыми конкурентными преимуществами.

Черкасов Михаил знает: сегодняшнего потребителя интересует не просто жилье, а проживание с комфортом, в окружении всей социальной  инфраструктуры. И это современный бизнес может и должен обеспечить людям.

Оправившись от кризиса, отрасль расправляет крылья. В этом году ожидается ввод в эксплуатацию 2,7 миллионов кв. м. в московских новостройках. Это будет и социальное жилье (около четверти площадей), и коммерческое. Для сравнения: в прошлом году освоен объем на 1 млн квадратов меньше. Понятно, что и этого мало. Особенно ощущается нехватка именно доступного, малобюджетного жилья для среднего класса.

Закрыть эту «брешь» по силам стройфирмам, которые смогут сориентироваться в новых условиях, изыскать резервы для снижения себестоимости работ и тем самым открыть себе дорогу к участию в государственном заказе и прочих привлекательных проектах. 

Острые углы квартирных «квадратов»

Около 16% всего российского жилья в прошлом году было введено в Москве и Подмосковье. Можно бы и порадоваться за столицу, но дело-то в том, что она так неплохо смотрится только на общем унылом российском фоне. Да и то, если взять абсолютные цифры, картина совсем не благостная: по сравнению с 2009 годом объем вводимого жилья снизился в 2010-м более чем на 34 %.

Правда, вскоре наметилась некоторая позитивная тенденция: рынок осторожно, медленно, но все же оживает после кризисного спада. Михаил Анатольевич Черкасов — эксперт по недвижимости, считает, что это движение имеет все шансы стать поступательным. Уже сейчас  на «первичке» существуют условия для весьма выгодных вложений. Скажем, инвестировать средства в уже реализуемые проекты: стройки, что были заморожены несколько лет назад. Тем более, что лицом к бизнесу сегодня поворачивается банковская сфера: кредиты стали, с учетом существенного понижения ставок, гораздо доступнее.

Черкасов Михаил Анатольевич знает, как решается проблема активации производственной деятельности и в практической плоскости. В 2011 году важным фактором влияния на рынок была возможность участия в государственном заказе. По федеральной программе планируется обеспечить всех отставных военнослужащих, завершивших службу в 90-е и 2000-е, благоустроенными квартирами. Эта задача — из разряда долгосрочных, поэтому госзаказ и дальше будет оказывать на строительную отрасль стабилизирующее влияние.

Другая интересная зона приложения сил: жилье эконом-класса, особенно в Подмосковье. Из-за плотной застройки Москвы там вводить новые объекты с каждым годом сложнее. А бюджетное, массовое строительство на прилегающих территориях, как утверждает Михаил Черкасов и другие опытные специалисты отрасли, напротив, дадут эффект уже в ближайшие несколько лет.

В Подмосковье квадратный метр даже вторичного жилья обойдется заметно дешевле, чем в столице: в 2 тыс. долл. за квадратный метр против 5 тыс. долл. Еще больше разрыв в стоимости для новостроек. Тем не менее, элитные хоромы в Москве по-прежнему популярны, хотя и запредельно дороги. В начале этого года спрос на них вырос на 30 %, и это при цене апартаментов в 2—3 миллиона долларов и больше.

Но увеличивается и спрос на загородные таунхаусы, коттеджи и другие форматы жилья. Предложения по таким проектам увеличились на начало того же 2011-го на 10 % в сравнении с ситуацией двухлетней давности. Это вселяет определенный оптимизм. 

Подмосковные вечера станут еще уютнее

На строительных площадках Подмосковья растут не только этажи, но и… новый формат покупателя. Это семьи с детьми, молодые перспективные юноши и девушки, для которых квартира в столице неподъемна. Экономический фактор является при таком выборе решающим, ведь хорошо известно, что за жилье в подмосковном квартале можно заплатить на целый миллион меньше, чем за квартиру в Москве, точно такую же по вместимости и условиям проживания.

Михаил Анатольевич Черкасов — один из опытных участников строительного рынка, хорошо понимает: одного обеспечения «углом» мало. Требуется комплексное освоение территории: строительство магазинов и кинотеатров, больниц и детских садов, обустройство придомовой территории, а может, и ее охрана.

Но еще сложнее, как показывает опыт Черкасова Михаила Анатольевича и его коллег, дается инженерная инфраструктура: подземные коммуникации для подвода воды, тепла; организация электроснабжения и газификация. А еще нужны мощности по водоподготовке: очистке воды от природных загрязнителей. В этом вопросе без государственного вмешательства не обойтись.

Но и предприниматели могут сделать много. Спрос на жилье эконом-класса уже сегодня превышает предложение, и эти «ножницы» только расширяются. Михаил Черкасов и его УК «Развитие» включились в госпрограмму строительства жилья для военнослужащих, уходящих в отставку. Есть перспективы и у этого проекта, и у других социальных программ, которые в последние годы осуществляет федеральная власть.

Есть среди них и направление поддержки молодых семей. Черкасов Михаил видит в этом определенный оптимизм и для самой молодежи, и для тех,  кто должен строить для них дома с доступной жилплощадью хорошего качества.

Ипотечное кредитование плюс использование средств материнского капитала, субсидирование семей, где супруги не достигли 35-летнего возраста, — в сумме эти меры поддержки дают надежду многим на покупку новой квартиры в районах, прилежащих к столице. Понятно, что жилье для социально незащищенных слоев дорогим быть не может. Но это — и дополнительный стимул для производителя заняться снижением затрат. 

Поддерживать молодежный спорт

Мало кто задумывается о том, что помогать ближним и дальним — выгодно. В хорошем смысле слова. Поддержав слабого, старого или напротив, лишь становящегося на ноги, мы привносим в этот мир капельку добра, делаем его светлее. И в этом «осветленном» контексте живем дальше. Если вокруг будет больше улыбающихся, счастливых людей, то и наше бытие станет чуть спокойнее, может быть, даже радостнее.

«Спешите делать добрые дела!» Этот ставший уже классическим призыв кто-то забывает, кто-то таки делает, но напоказ, зарабатывая различные «дивиденды». Но есть и люди, подобные Михаилу Анатольевичу Черкасову и его немногочисленным последователям. Искренне заинтересованно они помогают юношескому спорту уже много лет, начиная с «лихих» 90-х, когда и говорить-то о социальной ответственности бизнеса было моветоном. Собственно, они и не разглагольствовали. Просто отыскали на Мытной недостроенный ангар, и за свои кровные его отреставрировали. Там и разместился клуб дзюдо, где пацаны учились держать удар и давать сдачи, подставлять плечо товарищу по команде и не бояться трудностей.

Черкасов Михаил Анатольевич стал заметной фигурой в бизнесе, но от своих подопечных не отрекся. Он и сам долгое время занимался силовыми единоборствами, а также в регби играл. Имел возможность убедиться, что спорт очень важен для становления характера. А «крепкий остов» в современном бизнесе, да и в других сферах деятельности очень важен.

Питомцы наставников не подводят. Школу № 9, на базе которой функционирует клуб дзюдо, в нынешнем году признали лучшей в стране из подобных специализированных спортивных учебных заведений.

Михаил Черкасов рад за «подшефных», но готов расширять круг тех, для кого протянет руку помощи. Так, вместе с Сергеем Соловейчиком, президентом Европейского союза дзюдо и просто другом, он курирует солидный международный проект.

Под их «крылом» юные бойцы собираются на различные семинары, встречи, проводят соревнования и просто общаются, расширяя границы стан и национальностей. В рамках проекта с отдачей работают программы «Дзюдо за мир», «Английский язык через дзюдо», «Семья и дзюдо».

Москва и пригороды: новые строительные тенденции

Новые власти Москвы озабочены проблемой обустройства пригородов. Сергей Собянин в содружестве с московским губернатором Борисом Громовым поддерживают инициативу федеральной власти о создании Московского округа с расширенными границами. В состав Москвы планируется включить целый ряд территорий, сегодня официально относящихся к владениям области, а население этих «придатков» — около миллиона человек.

Допустим, это еще неблизкая перспектива, да и детализация такой «агломерации» пока не проработана. Но и сегодня глубокие аналитики рынка, в том числе Михаил Анатольевич Черкасов, видят явные центробежные тенденции: москвичи, особенно юные, потянулись за пределы Кольцевой автодороги.

Вектор движения вполне логичен: в московских «бетонных джунглях» уже трудно дышать, причем, самом прямом смысле этого слова. Плотность застройки «шанхайская», плюс транспортный беспредел, в итоге жизненное пространство сужается, и столичное бытие становится все более агрессивным.

Вырваться из «замкнутого круга» под названием МКАД — это действительно шанс начать новую жизнь, более естественную и здоровую во всех отношениях. А Черкасов Михаил Анатольевич и его коллеги-строители готовы создать в экологически чистых зонах Подмосковья островки устроенного быта: с добротной инженерией, комфортными уютными квартирами и современно организованной инфраструктурой вокруг дома.

Эту задачу: комплексного освоения новых площадок — Михаил Черкасов считает самой важной. Правда, и решение ее требует совместных усилий и бизнеса, и государства. Ведь оснащение новых кварталов чистой питьевой водой, подвод теплоснабжения, газа и прочих благ цивилизации — весьма затратное дело. Но не безнадежное. И это Черкасов Михаил доказал на практике.

Для будущих новоселов Подмосковье привлекательно и здоровой природной средой, и экономической выгодой приобретения недвижимости. Цена на квартиру здесь примерно на миллион рублей ниже, чем на московскую с сопоставимыми характеристиками. А у  строителей есть свой интерес: неисчерпаемый потенциал этого рынка, востребованность которого будет в ближайшие годы только расти. 

Строительство в сегменте «эконом» — самое перспективное

Строительный бизнес, как и любой иной, подвержен рыночным колебаниям, воздействию внешних и внутренних факторов. Вот и недавний кризис ударил по нему достаточно жестко. Горевать по поводу потерь профессионалам некогда, тем более что и на их «улице» явственно ощущается если не приход праздника, то,  во всяком случае, активация рабочих будней. Перемены могли бы стать и более заметными, но, как ни парадоксально, этому мешают сами строители, вернее, те из них, кто не готов к новациям.

Успешный девелопер Михаил Анатольевич Черкасов призывает своих коллег «повернуться лицом к покупателю», и это не клиенты из числа элиты, которые и так не обижены вниманием, а именно массовый потребитель.

Нельзя все время уповать только на дефицит жилья в стране и продолжать накручивать цены. Желания не всегда совпадают с возможностями — это факт. Вот и покупательная способность населения, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Черкасов Михаил Анатольевич эту ситуацию знает изнутри: даже большинство представителей среднего класса не в состоянии «одним махом» значительно улучшить свои жилищные условия.

Как разрубить этот узел проблем? Специалисты с опытом, такие как Михаил Черкасов и его компаньоны, не сомневаются, что выход есть, и он — на поверхности. Снижать, как это делают в их строительной компании, себестоимость продукции за счет реконструкционных мероприятий и прямой замены устаревающего оборудования на новое, более производительное и качественное. Обучать персонал. Единственная возможность остаться на плаву именно в этом, уверен Черкасов Михаил и подтверждает эту уверенность практическими делами.

Его УК «Развитие» сумела добиться значительного повышения производительности труда, снизив при этом вложения в квадратный метр построенной площади до минимума: 30 тысяч рублей, и это в московском регионе! Освоение территорий пригородов они считают самым перспективным на ближайшие годы. Это та площадка, где обкатываются новые технологии, и куда, что очень важно, стремятся уехать молодые москвичи.

Строить в сегменте «эконом» нужно намного больше, это нужно людям, и это выгодно производителю. Во всяком случае, современному грамотному строителю!